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【分割共有物(上)】
各位朋友大家好
今天來介紹一下不動產訴訟的常見糾紛-不動產的分割共有物訴訟
以下儘量以「白話文」的方式做分享
當數人共同持有一筆不動產(註:可能是土地或者是透天類型不動產甚至是公寓大廈類型的不動產),就會產生不動產共有的狀態,此一狀態的來源較常見的類型,有可能是因為購買時共同登記所導致,或者是因為其中一位所有權人把所有權轉讓給兩位以上的人所導致,甚至可能是因為其中一位所有權人死亡,由兩位以上繼承人共同繼承所導致。
法律上共有的狀態又區分為「公同共有」與「分別共有」兩種狀態,所謂公同共有,依據民法第827條第1項所規定:「依法律規定、習慣或法律行為,成一公同關係之數人,基於其公同關係,而共有一物者,為公同共有人。」,對於此種狀態,實務上常見於因被繼承人死亡,各繼承人在遺產分割前屬於公同共有之狀態(註:當然還有例如合夥、祭祀公業等關係之公同共有關係,不過今天先簡單介紹,改天有機會再來做深入討論)。
另外一種分別共有狀態,依據民法第817條第1項的規定:「數人按其應有部分,對於一物有所有權者,為共有人。」。
簡單來說,如果共有人間是屬於分別共有的狀態時,各共有人對於共有物是各有「應有部分」存在的(也就是實務上常常說的持分),而公同共有狀態尚未消滅時,公同共有人在法律上是沒有「應有部分」的概念,只有「潛在的應有部分」。
例如:某甲先生死亡時,尚有配偶乙、子女丙、丁、戊等四人,在死亡時辦理繼承登記時,可以選擇直接辦理公同共有繼承登記(只需繼承人中一人單獨辦理)或者可以辦理協議分割的繼承登記(需要全體繼承人配合辦理),假設由乙單獨辦理公同共有繼承登記完成時,該屬於甲先生遺產的A不動產上面的所有權人就會變成乙、丙、丁、戊「公同共有」甲先生原來的權利範圍,此時乙丙丁戊等四人對於共有物並無應有部分,但此時依據民法繼承的規定,因為乙丙丁戊的「應繼分」各為四分之一,所以潛在的應有部分就是各四分之一。
第二種狀況,假設乙丙丁戊已經達成協議,由四人各取得甲先生對於A不動產原來權利範圍的各四分之一,辦理登記結束後,土地或建物登記謄本上,就會顯示該乙丙丁戊等四人分別權利範圍是四分之一(註:此假設甲先生原本是單獨所有該不動產)
至於實務上怎麼知道知道共有的狀態,可以向各地的地政事務所,申請各位手頭上所有的「土地登記謄本」與「建物登記謄本」即知,如果所有權部的「權利範圍欄」是記載公同共有1/1的字樣,就代表此一筆不動產尚處於公同共有的狀態,如果是因「繼承關係」而屬於公同共有的狀態,再進入「共有物分割訴訟前」,應先進行「遺產分割」之訴訟,將公同共有的法律關係先行解消才可以哦!
好的,講解到這邊,如果您手上的不動產目前已經是分別共有的狀態,要進入共有物分割訴訟前,你還必須要了解一件事情,依據民事訴訟法的規定,針對這種「共有物分割的訴訟」,法律上定位為「固有必要共同訴訟」,什麼叫固有必要共同訴訟,依據最高法院42年台上字第318號判決:「共有物之分割,於共有人全體有法律上之利害關係,須共有人全體始得為之,故請求分割共有物之訴,屬於民事訴訟法第五十六條第一項所稱訴訟標的,對於共同訴訟之各人必須合一確定者」。
簡單來說,就是所有共有人都要一同進入分割共有物訴訟(不論這個所有權人的權利範圍是十分之一或者萬分之一),這個訴訟所有的當事人才算齊全、訴訟才算合法。
假設,一筆土地有100位的共有人,您要提起分割共有物訴訟,就要將其他99位共有人列入被告,請求分割共有物,若有漏列而未列,最嚴重可能遭法院駁回其訴。
實務上也有一個非常常見的情形,就是這筆不動產的共有人在很久以前就已經死亡,一直都沒有人去辦理繼承登記(甚至住址還是日治時代的住址),此部分還要再調查戶籍資料的方式才能確定有無繼承人,而且會使這個分割訴訟的辦理期限越拉越長,建議各位如果遇到這種情形,就要考慮委任律師辦理共有物分割訴訟了。
好的,講解到這邊,希望各位朋友對於分割共有物訴訟有初步的瞭解,下一集我們再來繼續講解有關分割共有物的方式以及特殊分割的情況。
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