【分割共有物（下）】

 

承前集

當分割共有物判決出現結果，大抵出現二種狀況：

 

一、原物分配類型（或兼補償）

 

1.假設甲乙丙共有一筆300平方公尺之Ａ地，權利範圍都是3分之1，判決結果是將Ａ地分割成三塊，由甲乙丙各各自取得編號Ａ-1、Ａ-2、A-3的土地，而面積都是100平方公尺，此種類型就是最典型的原物分割類型，各該甲乙丙均可自判決確定後，依據土地登記規則100條的規定，單獨向地政機關辦理登記。

 

2.上開共有型態，假設最終判決結果認定Ａ地由甲取得全部，並應依照判決結果甲應補償共有人乙、丙各一百萬時，依據上面土地登記規則100條的規定，甲還是可以獨自去辦理判決分割登記，然而依據同規則第100-1規定，如果甲在辦理分割登記時，未能提出已經補償共有人乙、丙各一百萬的證明（指書面的清償證明書加上印鑑證明或者法院提存書），則應同時為乙、丙辦理法定抵押權的登記。（此補償所生之法定抵押權，同見於民法第824條之1第4項規定）

 

3.另外要注意的部分是，假設是上該第一種分割狀態，各共有人甲乙丙分割前後土地價值相同或者相差在一平方公尺以下者，免予申報土地增值稅，至於如果分割後有差額超過一平方公尺價值者，依法應申報土地增值稅，如果分割的不動產包含建物，則依法需申報契稅。

 

4.印花稅部分，如果是以法院判決書來辦理共有物分割登記，免納印花稅；但如果是訴訟中調解或和解成立或依據各區公所調解委員會之調解書辦理分割登記者，應按憑證金額或不動產現值千分之一繳納印花稅。

 

5.另外要注意的是，如果是適用需申報房地合一稅的不動產，如果分割前後價值減少者，也要依法申報繳納房地合一稅。（這個常常被大家忘記，所以要特別提醒，否則國稅局查獲可能會有補稅與罰鍰的可能性）

 

 

二、變價分割類型：

 

1.如果法院判決不動產變價分割者，涉及到民法第824條第7項規定：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」

 

2.從上面得規定可以得知：

 

（一）假設Ａ地變價拍賣，共有人甲乙丙均無投標，而由共有人以外之人丁投標320萬得標，甲乙丙均對Ａ地有優先購買權，如甲乙丙三人均行使優先購買權，則以抽籤來決定誰可以行使。

 

（二）假設Ａ地變價拍賣，共有人甲乙丙各自投標360萬、340萬、320萬，且甲為該次中最高標，則該Ａ地由甲以360之金額拍定，此時因甲同時為Ａ地共有人，故乙丙此時並無優先購買權。

 

三、以上，大抵出現類型有上面這些，當然還有少少部分是原物分配兼具變價分割的案件，不過不在本文討論範圍內，希望可以給正在進行分割共有物案件的您一個幫助，如果需要諮詢，歡迎聯繫預約。